Storstäder är underrepresenterade i antalet annonserade hyresbostäder

Metod

Analysen baseras på cirka 200 000 bostadsannonser som har samlats in och analyserats löpande över tid. Den geografiska fördelningen av annonser har jämförts med bostadsmarknadens struktur och omsättning på hyresbostadsmarknaden, för att identifiera skillnader mellan synligt utbud och faktisk marknadsaktivitet.

Fördjupning

Data visar att storstadsområden står för en betydande andel av de annonserade hyresbostäderna, men inte i den utsträckning som motsvarar deras faktiska bostadsvolym. Det innebär att en mindre del av marknaden syns i öppna annonser än vad som kan förväntas.

Detta är ett tydligt exempel på marknadstransparens på hyresmarknaden, där den synliga informationen inte fullt ut speglar den faktiska marknadsaktiviteten.

Samtidigt är inflödet av nya bostäder högt. Cirka 1 500 nya hyresbostäder publiceras varje vardag, vilket visar att marknaden är i ständig rörelse – men att den synliga delen inte speglar hela aktiviteten.

Detta hänger direkt samman med att många hyresbostäder bara är tillgängliga i 1–3 dagar. Kombinationen av högt inflöde och kort exponeringstid innebär att en stor del av bostäderna aldrig hinner nå öppna plattformar innan de hyrs ut.

Samtidigt visar data att endast 1,1 procent av alla hyresbostäder publiceras mellan kl. 16.00 och 07.00, vilket ytterligare begränsar den tid då nya bostäder faktiskt blir synliga.

I praktiken innebär detta att en betydande del av omsättningen i storstäder sker utan att synas i annonser, samtidigt som det synliga utbudet dessutom präglas av marknadslatens, där förändringar i marknaden blir synliga först efter att de redan inträffat.

Vad som driver mönstret

Mönstret tyder på att en stor del av uthyrningen i storstäder sker utanför öppna annonser. I områden med mycket hög efterfrågan uppstår ofta ett omedelbart intresse när en bostad blir tillgänglig.

Detta hänger samman med analysen om hur hyresbostadsmarknaden i Sverige fungerar, där ett centralt mönster är att bostäder löpande ersätter varandra i ett snabbt och kontinuerligt flöde.

I storstäder innebär detta att uthyrning ofta sker via nätverk, interna köer eller direktkontakt mellan hyresvärd och hyresgäst, utan att en annons publiceras öppet.

För den som aktivt följer lediga hyresbostäder innebär det att det synliga utbudet endast representerar en del av den faktiska marknaden.

Extra datapunkt

I mindre städer är sambandet mellan annonserade bostäder och den totala bostadsvolymen mer direkt, vilket innebär att en större del av marknaden syns öppet.

Samtidigt visar data att 77 procent av nya hyresbostäder publiceras före kl. 12, vilket innebär att de bostäder som faktiskt publiceras både blir synliga och möter efterfrågan inom ett mycket kort tidsfönster. Detta förstärks av att 47 procent av alla lediga hyresbostäder publiceras mellan kl. 09.00 och 11.00, vilket ytterligare koncentrerar exponeringen.

Slutsats

Hyresbostadsmarknaden i storstäder är mer omfattande än vad som framgår av annonserade data. Det synliga utbudet underskattar den faktiska marknaden, särskilt i områden med hög efterfrågan.

Det innebär att tillgången till bostäder i praktiken avgörs av tillgång till information – inte bara av hur många bostäder som existerar.

Detta gäller särskilt i Stockholm, Göteborg och Malmö, där hög efterfrågan kombineras med kort exponeringstid och hög konkurrens.

Kommentarer till analysen

Hyresbostadsmarknaden i Sverige präglas av en strukturell bostadsbrist, särskilt i attraktiva storstadsområden.

Sammantaget innebär detta att de observerade volymerna av annonserade bostäder sannolikt underskattar den faktiska marknaden, särskilt i de mest attraktiva områdena.